Wenn Wohnen zum Luxus wird

17.12.2024

(Un-)leistbares Wohnen

Warum das Wohnen überall teurer wird 

In Kapitel 15 des Regierungsprogramms der neuen Südtiroler Landesregierung steht es ganz am Anfang: „Die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum für die ansässige Bevölkerung ist eines der Schwerpunktziele ...“ Ob dieses Ziel erreicht wird, werden wir in fünf Jahren sehen. Tatsache ist: Leistbares Wohnen gehört zu den größten Herausforderungen, denen sich die Landespolitik stellen muss.

Für den Wohnbauexperten Olav Lutz aus Lana ist „leistbares Wohnen“ ein Reizthema. Wohl deshalb hat er einen PowerPoint-Vortrag, den er auf Veranstaltungen hält, mit dem Titel „Unleistbares Wohnen“ versehen. Und er macht diesen Titel an einem Beispiel fest: „Pauschal redet man von maximal einem Drittel des Einkommens, das fürs Wohnen ausgegeben werden soll. Wenn die Miete aber 800 bis 1.000 Euro kostet – und das ist die Regel –, müsste jemand schon mit einem Einstiegsgehalt von 2.500 bis 3.000 Euro ins Arbeitsleben starten, damit die Rechnung aufgeht.“ Das ist in Südtirol selten der Fall, weshalb es sich vor allem junge Menschen immer weniger leisten könnten, eine Wohnung zu mieten, geschweige denn zu kaufen. Leistbares Wohnen ist allerdings kein auf Südtirol beschränktes Thema. Auch in anderen Ländern wie Deutschland und Österreich steht es auf den Agenden der Politik. Steigende Bau- und Energiekosten, laufende Kredite, die durch steigende Zinsen ins Uferlose gehen, hohe Immobilienpreise – es gibt zahlreiche Gründe, warum das Wohnen überall teurer wird. Ganz sicher ist: Die durchschnittlichen Löhne und Gehälter steigen weniger stark als die allgemeinen Preise. Das ist anderswo genauso wie hierzulande. 

Zu schön, um günstig zu sein

Aber was heißt das eigentlich: leistbares Wohnen? Alexander Benedetti, Präsident der Südtiroler Maklervereinigung, versteht darunter, „dass sich im Immobilienmarkt ausreichend Wohnungen zu kaufen oder zu mieten befinden, die aufgrund der Vermögens- und Einkommensstruktur der Bevölkerung erworben oder angemietet wer- den können.“ Südtirol habe im Vergleich zu anderen Ländern mit rund 70 Prozent einen sehr hohen Anteil von Eigentümern. Daraus sei ersichtlich, dass in Südtirol das Wohnen sehr wohl leistbar ist. Wohnungseigentum sei außerdem eine Investition, die sich immer auszahle. Das mag stimmen. Dennoch unterscheidet sich Südtirol ein wenig vom benachbarten Ausland, im Wesentlichen in folgenden Punkten:

·       Die Landschaft und die Lage machen Südtirol zu einem begehrten Wohnort auch für Nicht-Südtiroler. Nicht konventionierte Wohnungen (also jene, die frei auf dem Markt zu haben sind) finden deshalb auch für sehr hohe Preise mehr als genügend Käufer – Stichwort Zweitwohnungstourismus. Das treibt die Preise.

·       Im Verhältnis zur Fläche Südtirols steht wenig für Wohnungen nutzbarer Grund zur Verfügung. Das macht es schwierig, neue Baugründe auszuweisen.

·       Gesetzliche Vorgaben wie die Verpflichtung zur Garagen- bzw. Parkfläche für jede Wohnung lassen die Baukosten steigen. Auch der vorgegebene KlimaHaus-Standard ist ein Kostenfaktor.

·       Die Bürokratie wird immer aufwendiger. Zusätzliche bürokratische Arbeitsschritte müssen bezahlt werden.

·       Die Löhne und Gehälter sind im Vergleich zu anderen Ländern wie Deutschland oder Österreich niedriger. Für Südtirol wie für andere Länder gilt indessen: Mit dem massiven Anstieg der Zinsen im vergangenen Jahr hat sich die Lage weiter verschärft, und auch wenn die Zinsen mittlerweile zurückgegangen sind, ist der Druck weiterhin hoch. Nicht zuletzt treibt die Inflation auch die Immobilienpreise an.

Wenig Platz für viele Menschen

Zu all dem kommen die Raumordnungsvorgaben sowie eine ständig wachsende Bevölkerungszahl, womit es klar ist, dass der Wohnraum immer knapper wird. Wohl deshalb steigt seit einigen Jahren trotz vieler Eigentumswohnungen die Nachfrage nach Mietwohnungen beträchtlich. Auch hier ist das Angebot jedoch knapp, insbesondere in Stadtnähe und in Zonen mit stärkerem wirtschaftlichen Geflecht und mehr Arbeitsplätzen. Die Folge sind hohe Mietpreise. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zum Beispiel in der Landeshauptstadt laut durchschnittlich zwischen 8 und 16 Euro pro Quadratmeter. Im Internet finden sich auch einige günstigere und sehr viele teurere Angebote. 22 bis 25 Euro sind gang und gäbe.

Kein Bock auf Vermietung

Sicher ist: Es bräuchte grundsätzlich mehr Mietwohnungen. „Man hat es in den vergangenen Jahrzehnten einfach versäumt, das Bauen von Mietwohnungen zu fördern“, sagt Olav Lutz. „Manche Vermieter haben außerdem negative Erfahrungen mit Mietern gemacht und lassen ihre Wohnungen deshalb lieber leerstehen.“ Hier bräuchte es laut Lutz einen Garantiefonds für sicheres Vermieten zu fairen Mietpreisen. Für jene, die eine Wohnung kaufen wollen, müsse indessen an den Schrauben der Wohnbauförderung gedreht werden „Sie muss so hoch sein, dass sie auch wirklich hilft, denn mittlerweile reicht sie kaum noch für die Einrichtung einer Wohnung.“ Lutz führt als Beispiel seine Eltern an: „Sie haben 1988 eine Wohnung um 125 Millionen Lire gekauft und dafür vom Land ein zinsloses Darlehen von 109 Millionen Lire bekommen: Heute kostet eine solche Wohnung 400.000 Euro, und der Landesbeitrag beträgt 30.000 Euro.“ Der Wohnbauexperte ist gegen das Gießkannenprinzip und hingegen dafür, „die richtig Bedürftigen massiv zu fördern“. Zudem bräuchte es mehr konventionierte Wohnungen, ein verständliches Gesetz zur Konventionierung und viel stärkere Kontrollen, ob die Regeln auch eingehalten werden.

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