Immobilien & die Bürokratie

Die Traum-Immobilie ist gefunden? Glückwunsch. Jetzt kommt Bürokratie auf Sie zu. Es ist üblich, zunächst einen Vorvertrag abzuschließen und erst anschließend den notariellen Kaufvertrag. Im Vorvertrag (compromesso di vendita oder preliminare) werden zudem „Anzahlung“, „Angeld“ und „Reugeld“ definiert.

Ein Vorvertrag dient grundsätzlich als Kaufabsichtserklärung, mit der sich beide Vertragsparteien – Verkäufer und Käufer – verpflichten, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag muss alle wesentlichen Kaufbedingungen (condizioni d’acquisto) enthalten. Die Verbraucherzentrale Südtirol empfiehlt, den Kaufvorvertrag von einem Experten überprüfen zu lassen, und folgende Empfehlungen sollten beachtet werden:

■ genaue Festlegung der Liegenschaft mit Nebenräumen und Zubehör;

■ genaue Angabe der Personalien der Parteien mit besonderem Augenmerk auf den Güterstand der verheirateten Vertragspartner;

■ Art der Anzahlung (normalerweise Bestätigungsanzahlung);

■ genaue Angabe des Preises und der Zahlungsmodalitäten, Vorschüsse, Raten und Begleichung in der Regel bei Unterschrift der notariellen Urkunde;

■ Klausel hinsichtlich Übergabe der Liegenschaft;

■ Klauseln hinsichtlich Sicherheit betreffend aller Lasten, wie zum Beispiel Hypotheken und Bindungen (mit ausdrücklicher Beschreibung der zu löschenden Lasten);

■ Klauseln hinsichtlich urbanistischer Sicherheiten (der Verkäufer muss die Baukonzession und/oder -genehmigung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und allfällige Anträge auf Bausündennachlass liefern);

■ Erklärung des Verkäufers, dass die Immobilie ordnungsgemäß in der letzten Steuererklärung angegeben wurde;

■ Aushändigung der Grundbuch-, Katasterunterlagen, der urbanistischen Unterlagen, allfälliger Mietverträge, der Hausordnung mit der Tausendsteltabelle von Seiten des Verkäufers.

Es wird auch eine Frist festgelegt, binnen welcher der Kaufvertrag abgeschlossen werden muss. Diese beträgt in der Regel ein bis zwei Monate, es können aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Ein Vorvertrag kann im Nachhinein nicht ohne Zustimmung beider Vertragsparteien korrigiert oder ergänzt werden und ist rechtlich bindend, keineswegs nur vorläufig. Eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages ist gesetzlich nicht zwingend erforderlich. Eine Beurkundung ist aber zu empfehlen, da in diesem Falle eine Eintragung (trascrizione) des Kaufvorvertrages in die öffentlichen Register möglich ist, mit allen damit verbundenen Schutzwirkungen und -Maßnahmen gegenüber Dritten. Ganz besonders angeraten ist der Vorvertrag vor allem bei noch zu bauenden Immobilien (hier gibt es sehr konkrete gesetzliche Schutzbestimmungen).

Für Personen, so die Verbraucherzentrale Südtirol, die eine Landesförderung beantragen wollen, ist der Vorvertrag sehr wichtig, weil mit dem registrierten Vorvertrag der Antrag für das Landesdarlehen oder den Landesbeitrag gestellt werden kann.

Zum Zeitpunkt des Kaufversprechens oder bei Abschluss des Kaufvorvertrages ist es üblich, dem Verkäufer einen Teil des Kaufpreises als Anzahlung oder Angeld (caparra) zu übergeben. Bei der Anzahlung handelt es sich im Grunde um einen Vorschuss auf den Kaufpreis. Durch die Übergabe einer gewissen Summe bekräftigen die Parteien ihre Absicht, ein gewisses Geschäft abschließen zu wollen. Eine Seite, nämlich der Käufer, erfüllt bereits einen Teil seiner Leistungen. Kommt der Vertrag nicht zustande, muss die angezahlte Summe zurückgegeben werden.

Ganz anders verhält es sich mit dem Angeld zur Bestätigung einer Kaufabsicht. Im Falle des positiven Abschlusses des Vertrages fungiert das Angeld dann – wie die Anzahlung – als Vorschuss auf den Kaufpreis. Der wesentliche Unterschied zwischen Anzahlung und Angeld wird deutlich, wenn der Vertrag nicht zu Stande kommt: Bei Nichterfüllung des Kaufversprechens oder des Kaufvorvertrages hat das Angeld eine Garantiefunktion, sowohl für die Interessen des Verkäufers als auch für jene des Käufers.

Erfüllt die Partei, die das Angeld geleistet hat, ihre Verpflichtung nicht, kann die andere vom Vertrag zurücktreten und das Angeld einbehalten. Hat hingegen jene Partei den nicht erfolgten Vertragsabschluss zu verantworten, die das Angeld erhalten hat, kann die andere vom Vertrag zurücktreten und das doppelte Angeld, das Reugeld (caparra penitenziale), verlangen.

Das Angeld erfüllt damit eine wichtige Aufgabe: Die Parteien können bereits im Vorfeld festlegen, wie hoch der Schadenersatz ausfällt, wenn der Kaufvertrag nicht abgeschlossen wird.