Checkliste Wohnungskauf

Der Wohnungskauf ist ein Projekt, das sich oft über Jahre oder gar Jahrzehnte hinzieht. Deshalb sollte er sorgfältig durchdacht sein. Je besser er geplant wird, desto einfacher wird es, ihn umzusetzen.

Eine Unterschrift unter den Vertrag, und schon ist es passiert. Doch diese Unterschrift wiegt weit schwerer als viele andere, die wir leisten, denn mit ihr ist ein Lebenstraum verbunden und gleichzeitig eine immense finanzielle Herausforderung, an der schon so manche Träume geplatzt und Beziehungen zerbrochen sind. Der häufigste Grund des Scheiterns ist eine schlechte oder ungenügende Planung. Doch wie geht man richtig vor? Hier die wichtigsten Schritte, die aber lediglich als Grundlage dienen. Denn wer im Immobilien- und Finanzbereich nicht topfit ist, sollte sich in Sachen Immobilienkauf unbedingt professionelle Unterstützung holen.

1. Das Objekt

Wohnung oder gar Haus, alt oder neu, schon vorhanden oder noch zu bauen – das Traumobjekt kann ganz unterschiedlich aussehen. Und danach richtet sich auch die Planung. In diesem Beitrag wird davon ausgegangen, dass die Immobilie bereits besteht.

2. Das Kapital

Wie viel kostet die Immobilie? Und wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Das sind die 2 wichtigsten Fragen, bevor die Entscheidung für einen Kauf getroffen wird. Die Differenz ergibt nämlich das Fremdkapital, das aufgebracht werden muss. Aber Achtung: Zum reinen Kaufpreis kommt die Mehrwertsteuer, falls das Objekt von einem Bauträger gekauft wird. Fällig sind zudem immer die Registergebühr, die Hypothekar- und die Katastersteuer, außerdem die Notar- und die Bankspesen sowie eventuell die Maklerprovision. Über den Daumen gepeilt kommen rund 10 Prozent des Kaufpreises nochmal oben drauf. Fachleute sagen, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital notwendig sind, um das Risiko einer späteren Verschuldung zu vermeiden.

3. Förderungen/Steuervorteile:

Auch wenn es scheinbar aussichtslos erscheint, der Versuch, zu einer Wohnbauförderung oder zu einem Steuervorteil zu kommen, ist allemal ratsam, denn Bestimmungen ändern sich schnell oder sind manchmal versteckt. Im Amt für geförderten Wohnbau gibt es dazu alle nötigen Informationen. Sich an einer Genossenschaft zu beteiligen, ist eine weitere Option. Steuervergünstigungen gibt es im Zusammenhang mit dem Kauf einer Erstwohnung. Zum Beispiel werden in diesem Fall beim Vertrag mit einem Bauträger nicht mehr 10, sondern nur 4 Prozent Mehrwertsteuer berechnet. Auch bei den anderen Steuern gibt es Nachlässe.

4. Kontrolle

Vor dem nächsten Schritt lohnt sich eine Prüfung aller bisher gesammelten Daten und Zahlen. Stimmt alles mit der Baugenehmigung? Gibt es womöglich Lasten auf der Liegenschaft oder andere Probleme?

5. Ratenbemessung

Wie viel bin ich im Stande, monatlich zu zahlen, ohne an meine Grenzen zu kommen? Eine sehr schwierige Frage, die es vor der Unterzeichnung des Vorvertrages zu klären gilt! Für bisherige Mieter ist die Kaltmiete ein guter Anhaltspunkt. Wer damit gut klarkam, kann mit diesem Betrag die Monatsraten kalkulieren. Generell sollten nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen Nettoeinkommens im Monat für eine Rate aufgewendet werden. Nebenkosten wie Heizung und Strom sind natürlich auch zu berücksichtigen.

6. Der Vorvertrag

Ein Kaufvorvertrag soll Verkäufern und Käufern Sicherheit geben. Erstere haben ein Schriftstück in der Hand, das die Kaufabsicht der Interessenten belegt. Diese wiederum können sicher sein, dass nicht plötzlich andere Interessenten auf der Matte stehen. Unbedingt enthalten sein sollte im Vorvertrag, dass die Bedingung für den Kauf der Erhalt eines Darlehens ist. Das sollte dann schleunigst mit der Bank abgeklärt werden. Es schadet nicht, den Kaufvorvertrag von einem Experten überprüfen zu lassen, denn fehlt ein Detail, kann das am Ende entscheidend sein. Nach Unterzeichnung des Vorvertrages sind die Registersteuern fällig. Auch der Makler hat seine Aufgabe erfüllt, sobald der Vorvertrag unterschrieben ist. Er bekommt dann seine Provision.

7. Angeld oder Reuegeld

Sowohl An- als auch Reuegeld sind eine Form der Kaufverpflichtung bzw. Anzahlung. Mit dem Angeld – meist zwischen 10 und 30 Prozent des Kaufpreises – übergibt man eine Summe, die einbehalten wird, sollte man später vom Vertrag zurücktreten. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er nicht nur das Angeld rückerstatten, sondern zahlt denselben Betrag zusätzlich als Pönale, also den doppelten Preis zurück. Die Vertragserfüllung bzw. Schadensersatz kann beim Angeld außerdem vor Gericht eingeklagt werden. Im Gegensatz dazu ist das Reuegeld erst in dem Augenblick fällig, in dem eine Partei aus dem Vertrag ausscheidet. In diesem Fall kann allerdings weder Schadenersatz verlangt, noch die Vertragserfüllung eingeklagt werden. Das Reuegeld ist dann vorteilhafter, wenn man sich noch nicht sicher ist, ob man die Immobilie erwerben kann/will oder nicht. Im Fall eines Rücktrittes ist dann zwar das Geld zu zahlen, aber der Verkäufer kann keine Ansprüche oder Forderungen mehr geltend machen.

8. Der Kaufvertrag

Etwa 2 bis 4 Monate später wird üblicherweise der endgültige Vertrag unterschrieben. Das muss unter Aufsicht eines Notars erfolgen. Die Unterschrift bedeutet: Der Käufer ist nun Eigentümer der Immobilie. Er muss auch die restliche Kaufsumme, abzüglich des Angeldes, bezahlen, ebenso die Notar- sowie die Katastergebühren. Danach erfolgt die Eintragung ins Grundbuchamt der Gemeinde.

Beispiel einer Checkliste

Lage und Umgebung: Ausblick, Lärmpegel, Verkehrsanbindung, Parkplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur wie Arztpraxen, Schule, Kindergarten usw., Freizeitmöglichkeiten

Zustand der Immobilie: Fassade, Wasserversorgung und Heizungsanlage, Dämmung, Energiewerte, Barrierefreiheit (Aufzug usw.), Fenster/Türen/Böden, Keller/Dachboden – Fotos machen!

Hausordnung: Regeln, Hausnebenkosten (Müll usw.)

Nachbarn: Familien, Einzelpersonen, Ältere, Jüngere usw., häufige Wechsel

Versicherungen: Welche bestehen, welche sind notwendig?

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