Generalunternehmen/Einzelbeauftragung

Beim Bau eines Eigenheims stehen Bauherren vor 2 entscheidenden Fragen: Soll ein Generalunternehmen beauftragt werden, welches das gesamte Projekt übernimmt? Oder sollen Handwerker einzeln für die verschiedenen Gewerke engagiert werden?

Ein Generalunternehmen übernimmt die Planung, Organisation und Ausführung eines Bauprojekts. Es koordiniert alle Gewerke, stellt die Handwerker und ist für die Einhaltung von Zeitplänen und Qualität verantwortlich. Alternativ kann der Bauherr die Handwerker direkt beauftragen und die Koordination übernehmen. In diesem Fall engagiert er einen Bauleiter, am besten den Projektanten, der die Arbeiten überwacht.

Generalunternehmen beauftragen

VORTEILE

Zeitersparnis und Komfort

• Es kümmert sich um alles – von der Planung bis zur Ausführung. Der Bauherr muss sich nicht mit der Suche nach Handwerkern oder mit der Koordination der verschiedenen Gewerke befassen.
• Das alles reduziert den Aufwand und die Verantwortung für den Bauherrn erheblich, was besonders bei wenig Erfahrung im Bauwesen von Vorteil ist.

Verlässliche Kommunikation

• Es gibt nur einen Ansprechpartner. Bei Problemen oder Fragen muss der Bauherr nur mit dem Generalunternehmen kommunizieren, nicht mit verschiedenen Handwerkern, was Missverständnisse und Koordinationsprobleme vermeidet. 

Planungssicherheit und Garantien

• Ein Generalunternehmen sorgt für einen festen Bauzeitenplan und ein festes Budget. In der Regel übernimmt es auch die Verantwortung für eventuelle Mängel, sodass der Bauherr nicht selbst für Nachbesserungen aufkommen muss.
• Häufig gibt es eine Garantie auf die erbrachten Leistungen, was zusätzliche Sicherheit bietet.

Risikoübernahme

• Das Generalunternehmen trägt die Verantwortung für die Koordination der Handwerker. Wenn es zu Problemen wie Verzögerungen oder Mängeln kommt, ist es haftbar, was das Risiko für den Bauherrn minimiert.

NACHTEILE

Höhere Kosten

• Ein Generalunternehmen ist in der Regel teurer als die Einzelbeauftragung von Handwerkern, weil es für die komplette Koordination und ­Organisation eine Marge aufschlägt.
• Auch zusätzliche Dienstleistungen wie die Projektleitung können die Gesamtkosten steigern.

Weniger Einfluss auf die Auswahl der Handwerker

• Der Bauherr hat oft wenig Einfluss auf die Auswahl der Handwerker und kann nur begrenzt auf die Qualität und Erfahrung der ausführenden Betriebe achten.
• Auch wenn der Bauherr eine hohe Qualität bei bestimmten Gewerken fordert, kann es sein, dass er nicht immer die besten Handwerker bekommt.

Weniger Flexibilität

• Einmal festgelegte Pläne und Bauzeiten sind häufig schwer zu ändern. Wenn der Bauherr Änderungen am Design oder Ablauf des Projekts vornehmen möchte, könnte das Generalunternehmen möglicherweise nicht flexibel reagieren.

Handwerker einzeln beauftragen

VORTEILE

Kostensenkung

• Ein großer Vorteil der Einzelbeauftragung ist, dass der Bauherr in der Regel weniger bezahlt, da er keine Marge für die Koordination des Generalunternehmens zahlen muss.
• Indem er direkt mit den Handwerkern verhandelt, kann der Bauherr gegebenenfalls auch bessere Konditionen oder günstigere Preise erzielen.

Mehr Kontrolle und Flexibilität

• Der Bauherr hat mehr Einfluss auf die Auswahl der Handwerker und kann gezielt auf Qualität und Referenzen achten.
• Änderungen und Anpassungen können schneller vorgenommen werden, weil der Bauherr selbst die Kommunikation mit den Handwerkern führt. Somit ist die Umsetzung flexibler.

Bessere Qualitätssicherung

• Weil der Bauherr die Handwerker selbst auswählt, kann er sich bewusst für spezialisierte und erfahrene Handwerker entscheiden.
• Wer besonderen Wert auf die Qualität ­eines bestimmten Gewerks legt (z. B. für die Elektrik, das Dach), hat die Möglichkeit, gezielt Experten auszuwählen.

NACHTEILE

Hoher Koordinationsaufwand

• Der größte Nachteil ist der enorme Koordinationsaufwand. Der Bauherr muss selbst dafür sorgen, dass alle Gewerke zum richtigen Zeitpunkt arbeiten und aufeinander abgestimmt sind.
• Bei Verzögerungen oder Problemen muss der Bauherr selbst in die Problemlösung eingreifen, was viel Zeit und Energie kostet.

Fehlende Haftung und Verantwortung

• Wenn Probleme auftreten, ist der Bauherr verantwortlich, die Ursachen zu klären und Lösungen zu finden. Die Handwerker sind oft nur für ihr eigenes Gewerk zuständig, und es kann schwierig sein, die Verantwortung für das Gesamtprojekt zu klären.
• Sollte ein Handwerker seine Arbeit nicht korrekt ausführen, muss der Bauherr selbst nach Lösungen suchen, was zusätzliche Kosten und Verzögerungen nach sich ziehen kann.

Risiko von Missverständnissen und Problemen

• Da mehrere Handwerker und Gewerke beteiligt sind, können Missverständnisse und Kommunikationsprobleme auftreten. Die Gefahr, dass etwas übersehen oder nicht richtig ausgeführt wird, ist größer als bei einem Generalunternehmen, das eben für das gesamte Projekt verantwortlich zeichnet. 

Und was sagt die erfahrene Architektin Christa Mair dazu?

„Prinzipiell bin ich nicht dafür, ein Generalunternehmen zu beauftragen“, sagt Architektin Mair. „Der Bauherr erreicht in meinen Augen eine höhere Qualität, wenn er die Unternehmen einzeln mit Aufträgen betraut und mit ihnen verhandelt.“ Ob er zu guter Letzt billiger oder teurer davonkommt, ist laut Mair schwierig zu sagen. „In erster Linie ist aber eine Qualitätskontrolle bei der Einzelvergabe der Gewerke einfacher“, betont sie. „Natürlich hängt das in erster Linie von der Kompetenz und von der Verlässlichkeit des Projektanten ab, der die Qualitätskontrolle durchführen muss. Denn dieser muss sogfältig arbeiten.“ Zudem habe man zu jedem Gewerk einen direkten Ansprechpartner, was ebenfalls Vorteile mit sich bringe. „Wenn ich als Projektantin auf die Baustelle gehe, habe ich, sofern es ein Generalunternehmen gibt, keine Befugnisse, einem Subunternehmen direkte Anweisungen zu geben“, betont Christa Mair. „Und das ist ein großes Problem, weil der direkte Kontakt wichtig ist und man oft schnell reagieren muss.“ Und was ist, wenn ein Bauherr mit einer Baustelle nichts zu tun haben will, ist in einem solchen Fall ein Generalunternehmen sinnvoll? „Dann würde ich empfehlen, einen Projektanten zu beauftragen, in den man volles Vertrauen hat. Er erledigt die Vergabe der Arbeiten und führt die Qualitätskontrollen durch“, betont die Architektin.

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